¿Estás considerando invertir en Fibras para aprovechar la estabilidad de los bienes raíces? En este artículo te explicaremos cómo funciona este instrumento de inversión para que sepas si realmente te conviene destinar tu dinero a este activo.
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¿Qué son los Fibras?
Una Fibra es un Fideicomiso de Inversión y Bienes Raíces, es decir, un contrato mediante el cual una empresa se vuelve dueña de diferentes inmuebles para después operarlos, administrarlos y ponerlos en alquiler.
Una vez que estos fideicomisos rentan los inmuebles, se encargan de solventar los gastos correspondientes a mantenimiento y aseguramiento, para después pagar a los dueños de los certificados de la Fibra la utilidad obtenida después de dichos gastos.
Algunas Fibras tienen inmuebles que son útiles para empresas de diferentes sectores, tales como escuelas, hoteles, bodegas, entre otros; mientras que otras cuentan con bienes raíces de un sector específico como FibraHotel, que precisamente invierte en la infraestructura del sector hotelero.
¿Por qué conviene invertir en Fibras en vez de comprar inmuebles?
Aunque con ambas posibilidades disfrutas de los beneficios que genera un inmueble como activo de inversión, existen factores importantes que las distinguen:
- Al comprar un inmueble, se concentra todo el valor de tu inversión a una sola propiedad en específico, en cambio al invertir en Fibras destinas tu inversión a una empresa que compra varios inmuebles.
- Si compras un inmueble, además de pagar un impuesto por adquisición, debes cubrir un impuesto de 35% por la renta, en caso de alquilarlo; mientras que con la inversión en Fibras únicamente se te retiene el 10% al momento de recibir tu ganancia.
- Si compras un inmueble, tú te responsabilizas de toda su administración, alquiler, mantenimiento, etc. En el caso de las Fibras son estas mismas administradoras las que se encargan de este proceso.
- En caso de que tu propiedad ya no te resulte rentable, tú tienes que encargarte de la venta, en cambio si ves que una Fibra ya no es conveniente, será el agente de tu casa de bolsa quien te ayudará a venderla.
¿Cómo y dónde invertir en Fibras en México?
La forma es muy similar a la inversión en acciones, pues únicamente debes comprar los certificados bursátiles ya sea a través de las 35 casas de bolsa que existen o en los más de 50 bancos que ofrecen sociedades o fondos de inversión.
En nuestro país existen 16 Fibras, entre los que se encuentran:
- Fibra Uno (el pionero en este tema a nivel nacional y que tiene más de 600 inmuebles).
- Fibra Macquarie.
- Fibra Inn.
- Fibra Educa.
- FibraHotel.
¿Cuál es el monto mínimo para invertir en Fibras?
En México es posible encontrar certificados bursátiles hasta por menos de $4 MXN.
Por ejemplo, Fibra Inn tiene un costo por certificado de $3.51 MXN, un valor que se ha mantenido sin variación con respecto al costo anterior registrado.
Además de invertir en una sola Fibra, tienes la opción de hacerlo en ETF’s o fondos de inversión, que son paquetes que crean las casas de bolsa con distintas proporciones de diferentes Fibras. Si optas por esta alternativa, considera que requerirás tener conocimiento sobre el comportamiento de varios sectores para saber qué ETF es el más conveniente para ti.
Un punto a considerar respecto a los costos de los certificados bursátiles es que, aunque pueden ser bajos, son las casas de bolsa quienes deciden cuál es el monto mínimo para abrir tu cuenta y poder empezar a invertir. Así que considera que, en algunas, el monto mínimo es de $100 MXN, igual que con la inversión en acciones.
¿Qué rendimiento generan los Fibras?
De acuerdo con el Raúl Martínez, CEO de Fibra Educa, las ganancias se obtienen por dos vías, las cuales funcionan de manera muy similar a los rendimientos que dan las acciones:
- La primera, es a través de las utilidades netas que genera la Fibra, es decir, después de gastos. Sobre este punto, debes saber que la Fibra está obligada a distribuir por lo menos el 95% de la utilidad fiscal del periodo, a diferencia de las empresas que cotizan en bolsa donde pueden tomar la decisión de no repartir dividendos.
- La segunda, por la variación del precio de los inmuebles que, al incrementar, tienen un impacto positivo en el valor de la Fibra.
Aunque no existe un promedio de ganancia como en el caso de las acciones, puedes ver el incremento en los precios de las Fibras al paso del tiempo para conocer cuál a sido su tendencia, pues existen factores externos que pueden perjudicar su crecimiento, como la pandemia de COVID-19, que provocó que algunas Fibras perdieran valor, dificultando la recuperación de algunas.
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Por ejemplo, de enero a septiembre de 2021, Fibra Hotel tuvo un rendimiento de 40.14% y Fibra Plus de 25.82%, mientras que el rendimiento de Fibra Educa fue de +80%, de enero a diciembre del mismo año.
¿Cuál es el mejor plazo para invertir en Fibras?
No existe un máximo ni un mínimo, pero debes recordar que las inversiones que se gestionan en el mercado de valores es mejor contemplarlas a largo plazo para ver un rendimiento real, por lo que podrías considerar la inversión en Fibras como alternativa para consolidar tu patrimonio o incluso para formar un ahorro para tu retiro.
¿Debo pagar impuestos al invertir en Fibras?
Al invertir en Fibras deberás pagar un Impuesto Sobre la Renta que retiene automáticamente tu casa de bolsa y corresponde al 10%, aproximadamente.
¿Es seguro invertir en Fibras?
En cuanto a la seguridad de este tipo de inversión, es importante destacar que al ser una inversión bursátil, está supervisada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.
Adicionalmente, las Fibras cuentan con figuras que velan por los intereses de los accionistas y el correcto funcionamiento de la administradora. Algunas de estas son:
- Consejo de administración.
- Fiduciario externo.
- Representante de accionistas.
- Órganos de gobierno internos.
- Miembros independientes.
De igual forma, el riesgo de que una Fibra quiebre o desaparezca es mínimo, pues recordemos que se trata de fideicomisos que tienen la garantía de los inmuebles que operan y administran.
¿Qué más debes considerar para invertir en Fibras?
Si ya decidiste invertir en Fibras, hay otros aspectos que debes tener en cuenta, igual que con otros tipos de inversión.
Uno de ellos es tu aversión al riesgo, es decir qué tan volátil puede ser el valor del dinero que invertiste; además de tener un corredor de bolsa que te asesore realmente y aclare todas tus dudas.
También debes tener claro tu horizonte de inversión. Piensa si lo quieres para consolidar tu patrimonio o será una inversión especulativa. Si optas por esta última, te recomendamos revisar tus finanzas para asegurarte de tener un dinero extra para hacerlo y no poner en riesgo tu economía.
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