🧐 Créditos Hipotecarios ¿Cómo funcionan? ¿Cuál es MEJOR?

🧐 Créditos Hipotecarios ¿Cómo funcionan? ¿Cuál es MEJOR?

Por: Kardmatcher / Publicado 14 de octubre de 2019 11:42:40 CDT / Actualizado 12 de noviembre de 2019

Crédito-hipotecario-que-esSi estás considerando comprar tu casa y pagar de contado no es posible para ti, probablemente estés considerando alternativas para poder hacerlo, en este artículo te contaremos cómo funciona una hipoteca y en qué te tienes que fijar para  elegir el mejor. 

Adquirir una casa es una de las mayores compras que una persona suele realizar, por ello, es una adquisición que debe ser meditada tomando en cuenta todo tipo de variables, que van desde el costo del préstamo hasta su plazo e incluso posibles penalizaciones.

Hay mucho que abarcar, pero ¡tranquilo! En este artículo te contaremos desde aspectos básicos sobre cómo funcionan los créditos hipotecarios, qué tipo de hipotecas existen y qué rubros debes valorar, para que al terminar tu lectura puedas tener los elementos esenciales para valorar una hipoteca.

Índice de Contenido
1.- ¿Qué es un crédito hipotecario?
2.- ¿Cómo funciona un crédito hipotecario en México?
3.- ¿Qué necesito para acceder a un crédito hipotecario?
4.- ¿Cuál es el mejor crédito hipotecario?

¿Qué es un crédito hipotecario?

Un crédito hipotecario es un producto otorgado por una entidad financiera que le facilita a una persona poder acceder al monto necesario para comprar una vivienda. Esto se da a través de un esquema de préstamo cuyas condiciones varían entre una persona y otra, debido a que no todas se encuentran en las mismas capacidades.

Por ejemplo, una pareja recién casada y sin hijos quizá podría asumir el compromiso de una hipoteca en condiciones más agresivas, como mensualidades altas que se traduzcan en un corto plazo (de 10 e incluso cinco años), con la ventaja de acceder a tasas más bajas. Por el contrario, una familia con varios integrantes probablemente se acomodará más con mensualidades bajas, lo que extiende el plazo del crédito a una mayor tasa de interés.

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¿Cómo funciona un crédito hipotecario en México?

Ahora, ¿cómo funciona una hipoteca? lo primero que debes saber es que estos créditos son ofrecidos en el país esencialmente por cuatro tipo de entidades:

  • Bancos 
  • Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes)
  • Infonavit
  • Fovissste

Cada entidad ofrece productos pensados para cierto tipo de usuarios. Mientras los créditos bancarios suelen ser muy estrictos en sus requisitos, las Sofomes suelen ser más laxas –y de ahí que sus tasas puedan ser más altas, en algunos casos hasta de 19% al año, como  ION Financiera y Capiterreno. Por su parte, el Infonavit está destinado a los trabajadores de la iniciativa privada, mientras que el Fovissste ofrece préstamos exclusivamente a trabajadores del Estado. 

>> Te puede interesar: ¿Cómo hacer historial crediticio? <<

¿Qué necesito para acceder a un crédito hipotecario?

Aunque los requisitos varían entre un esquema y otro, dependiendo de qué entidad lo ofrezca y a quien, de manera general podemos distinguir cuatro rubros básicos que las entidades financieras observarán bajo lupa cuando queramos ser candidatos a una hipoteca:

  • El historial crediticio. Este es esencial. Aquí el acreedor valorará qué tan buena reputación como pagador tiene el candidato a la hipoteca, y para ello revisará el historial crediticio de la persona en Buró de Crédito.

¿Buró de Crédito?

Aunque la palabra ‘Buró’ pueda sonarnos inmediatamente a algo negativo, lo cierto es que si has pedido un crédito de algún tipo en algún momento de tu vida, es casi seguro que estés en los registros de esta empresa privada, ya sea que hayas tenido una tarjeta de crédito o estés pagando un crédito automotriz.

El registro de estos comportamientos de pago se llama historial crediticio, y refleja con un puntaje qué tan buen o mal pagador eres. Aquí lo que se valorará –principalmente por los bancos– es qué tantos créditos has tenido, de qué montos y qué tan puntualmente los has saldado. Si has sido cumplido, llevas las de ganar. De lo contrario, puedes crear un objetivo para mejorar este indicador saldando créditos que adeudes, o bien, contratando préstamos que sepas que puedes pagar.

  • Ingresos comprobables. Este monto también es fundamental, ya que le indicará al prestamista de qué tanto flujo de efectivo dispones, y si éste será suficiente para cubrir las mensualidades en el esquema que solicitas. No hay un monto fijo, aunque el estándar mínimo puede oscilar entre los 11,000 y 14,000 pesos al mes, y a mayor tiempo comprobable, mejor; es decir, si puedes comprobar ingresos fijos por cuatro años consecutivos será mejor que si sólo ha sido por seis meses, ya que podría bajar el costo del crédito.
  • Valor del inmueble. Lo común es que se hable de adelantos desde 10% del costo del inmueble, pero ocurre algo similar que en el ámbito de los ingresos comprobables: a mayor monto, más certeza tendrá el acreedor de tu situación financiera, y menos podría cobrarte por prestarte (que es lo que refleja la tasa de interés. Pero en esto abundaremos más adelante.
  • Otras condiciones. Algunos créditos tienen límites de edad, pero por lo general es de 18 a 65 años. También puede haber límite en el monto prestado: algunos financian montos desde 180,000 pesos, y otros productos prestan a partir 500,000 o 1 millón de pesos.

                    >> 10 consejos para tener un BUEN HISTORIAL crediticio <<

También necesitas tener en cuenta que un crédito hipotecario no financiará la totalidad del valor de la vivienda. Algunos –dependiendo de las condiciones del solicitante o del valor de la vivienda– prestan hasta 95% del monto total, pero otros prestamistas son más reservados y prestan cantidades equivalentes a 70% del valor de la vivienda.

¿Cuál es el mejor crédito hipotecario? ¿Qué tengo que considerar?

Como ocurre en otros productos financieros, preguntarse cuál es el mejor crédito hipotecario suele ser muy relativo debido a que no hay una sola respuesta, ya que el mejor producto será aquél que más se adapte a tus necesidades y capacidades. Es decir, ¿necesitas una casa de siete habitaciones si vivirás sólo con tus ‘perrhijos’? Podrías pensar que sí, pero ten en cuenta que estarás comprometido financieramente por varios años, incluso décadas.

Tasas de interés de las hipotecas

Aquí sería fácil decir que busques la tasa más baja posible, pero no es tan sencillo, y tiene que ver con lo que mencionamos arriba: Las tasas bajas no se eligen, sino que podríamos decir que se ganan. ¿Con qué? Un buen historial crediticio, un enganche atractivo y un sólido estado de ingresos.

Dicho esto, la clave radica en cómo comparar entre tasas. Aunque la Asociación de Bancos de México (ABM) ha referido que al tercer trimestre del año las tasas oscilan en un promedio de 10.3%, hay que tener en cuenta el tiempo del crédito: A mayor plazo, mayor tasa de interés.

Una manera de comparar entre tasas es segmentando por plazos. Si ya decidiste que tu hipoteca será a 10 años, es recomendable delimitar de esta manera tu búsqueda de créditos. Si preguntas con ejecutivos hipotecarios, sé honesto en las condiciones bajo las cuales podrías pagar tu crédito. De esta manera tendrás una estimación más realista y el comparativo será más eficaz.

Plazos del crédito hipotecario

En este caso lo mejor siempre será optar por un periodo intermedio. Por ejemplo, si es un crédito a 20 o 30 años, hay que hacerse preguntas como “¿en verdad podré mantener el ritmo de pagos durante tanto tiempo?” “¿Qué pasará si se presenta algún imprevisto?”.

Y el escenario contrario también puede resultar difícil. Plazos hipotecarios de cinco años pueden sonar muy atractivos, pero ¿en verdad podremos pagarlos? Hay que tener en cuenta que una hipoteca nos deja poco margen financiero mes a mes, lo cual nos deja más vulnerables ante eventualidades como desempleo o accidentes, aumentando el riesgo de caer en mora.

Depende de a quién le preguntes. Algunos podrán decirte que un plazo de 15 años es lo más factible, mientras que otros te recomendarán que lo reduzcas a 10. Lo cierto es que el más conveniente es el plazo con el que te sientas más cómodo.

Enganche

Este punto puede ser determinante para el costo de un crédito hipotecario. Si das un mayor monto por adelantado más puedes bajar el plazo y la tasa de interés del crédito. Una condición que puede ser positivo para ti.

Un enganche promedio podría oscilar en 15% a 20% del valor de la vivienda, aunque los hay desde 10%. Aspirar a un enganche alto es posible ahorrando previamente; considera que pese a que contrates una hipoteca un par de años después de lo que pensaste, podría salirte más barato.

Seguros

Debido al alto nivel de compromiso que supone una hipoteca, estos préstamos vienen acompañados de forma obligatoria de un seguro de vida y de desempleo. El cobro de estas pólizas se incluye en cada mensualidad, y conforme avanza la vida del crédito su costo tiende a bajar, debido a que el riesgo de que ocurra un siniestro disminuye.

Aquí vale la pena verificar no sólo el costo de los seguros incluidos en las pólizas, sino en qué tan amplia es cada cobertura. Si tienes una familia numerosa, un seguro de vida de amplio monto bien podría ser más conveniente en caso de que llegues a faltar, por ejemplo.

Comisiones y penalizaciones

Aquí hay que considerar que las penalizaciones en un crédito hipotecario pueden darse en dos vías: tanto si te atrasas en el pago como si haces pagos adelantados. Aunque es cada vez menos común, estas condiciones aún persisten, y vale la pena estar al tanto de qué tan altas pueden ser y cómo se calculan.

Gastos de escritura y avalúo

Son dos gastos que no deben perderse de vista. Ambos se calculan con base en el costo del inmueble; el avalúo suele ser el más bajo, oscilando en un espectro de 5,000 pesos, según cifras de la industria, mientras que los gastos de inscripción al Registro Público de la Propiedad pueden ser mucho mayores.

El Colegio Nacional del Notariado Mexicano advierte a los acreditados que un contrato hipotecario nunca sustituye a una escritura, ya que sólo este documento puede acreditar a una persona como propietaria de una vivienda.

Tampoco pierdas de vista que al terminar de pagar el préstamo, debes presentar una segunda escritura pública para la cancelación de la hipoteca.

Después de saber todos estos elementos que tienes que considerar para optar por una hipoteca, puedes hacer un ejercicio con un simulador de crédito hipotecario.

Simulador de Crédito Hipotecario

La Condusef en su portal nos permite tener cálculos aproximados de cuánto puede ser el pago inicial del crédito, tasas, cuántos ingresos necesitarás comprobar dependiendo de la hipoteca que decidas, ya sea a través de un banco, Somofe o por instituciones como el Infonavit. 

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